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解決方案

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1. 人員配備、時間安排

1.1人員配備:

為確保小區電梯設備的安全、正常運行,我司派出執證專業員工,以確保現場電梯24小時能進行應急維修,及時處理電梯故障。對技監局年檢等重大工作,公司根據現場保養工作量和項目維修內容,另增派人員加強維保工作。

1.2時間安排:

現場24小時不中斷急修服務。在法定工作時間進行保養工作,保養時間安排以有利於物業管理與服務的日期、時段進行,具體保養時間雙方協商確定。除處理和進行故障檢修、保養工作外,現場員工還要做好電梯每周不少於1次的日常巡檢點檢工作。

2. 24小時故障處理

2.1 普通故障處理

任何時間段電梯一旦有故障發生時,維保人員應在1小時內趕赴,及時處理電梯故障。修理完成後填寫“急修及處理紀錄”(附件)。如發生更換零部件,填寫“零部件更換紀錄表”(附件),並由貴公司指定人員核查簽認,如急修工作發生在深夜不方便簽證,應在次日辦理上述有關手續。

2.2 特殊故障處理

現場發生特殊故障,現場維修人員短時無法解決,將通知公司工程部,由工程部另行派遣技術人員赴現場處理,以盡快排除故障,恢複電梯正常運行。如發生重大故障,則立即啟動公司應急預案組織人員進行搶修。

搶修結束後填寫“急修及處理紀錄”並查明和分析事故原因,提出相應改進措施。

2.3 關人故障處理

當發生關人故障時,現場維保人員立即進行緊急放人操作,並查明故障產生原因,根除故障防止同一故障的再次發生。

3. 巡檢點檢

現場駐點維保人員每周1次對電梯進行巡檢、點檢,電梯運行情況實行經常性監控,及時發現電梯維保工作中存在的缺陷,乘客安全乘梯是否存在問題,業主管理中和設備運行環境是否存在問題,及早發現並采取措施,或與管理單位協商解決問題的辦法,使電梯的故障率降至最低,並做好相關記錄。

4. 維護保養

按照我公司編製的“電梯維修保養技術工藝規程”(略)的技術工藝要求,對第二控股物業電梯進行維護保養。每月例行保養次數不少於二次,間隙時間不大於15天。每次保養結束,將保養的內容、時間、梯號等相關紀錄填入“電梯維修保養紀錄”,由業主管理方指定人員核查或簽認。

我公司對第二控股物業電梯建立電梯檔案卡,實行一梯一檔管理,見“電(扶)梯檔案卡”(附件)。

5. 運行保障

接到貴公司有要客服務的通知後,現場維保人員提前到達維保現場,檢查設備運行情況,確保電梯設備安全運行。對業主管理方要求的如緊急救援、消防迫降、消防演習等活動,及早派人配合操作。

6. 年季質量檢查

公司質檢部門每年不少於1次對電梯抽檢,填寫公司電梯維修保養自檢報告(附件)。

班組每月進行一次安全檢查,對查出的不安全隱患和公司質檢人員查出的不合格項,公司責成工程部及現場維保小組及時整改。涉及到設備原因一時無法整改的,由公司與第二控股物業電梯主管部門協調解決辦法。

我公司確保第二控股物業電梯維保工作通過市技術監督局的年度安全檢驗,並取得檢驗合格證。如一次檢驗未能通過,相關人員按我公司扣罰機製處罰。

7. 文明、安全作業

我公司嚴格遵守國家各項特種設備安全管理條例和維修規範(國務院令第549號、國家質檢總局TSG  T5001-2009《電梯使用管理與維護保養規則》、GB/T18775、GB7588、GB10060、GB16899)等。

維修人員嚴格遵守並執行第二控股物業各項規章製度和管理條例,嚴格遵守並執行我司“駐點人員管理規定”(見附件)。如遇災害性天氣,根據應急預案配合第二控股物業做好相關工作。

員工實行安全教育製度,每一員工必須接受三級教育後,才能進行上崗作業。現場安全教育由班組長負責進行,每月二次安全教育學習,學習內容紀錄在“安全教育學習紀錄表”內(略)。

維修人員做到文明用語、統一著裝、文明施工、安全作業,見公司“電梯維修安全操作規程”(略),“電梯保養安全操作規程”(略)。

8.施工安全措施

8.1安全施工細則

1、維保班組到達維保現場後,由項目區長將工地的情況及注意事項向維保班組進行詳細的傳達和講解。

2、使用工具前維保班長應檢查其安全事項,如起重設備應檢查關鍵部分是否損壞,起重工件是否在起重設備的標準負荷之內;移動照明用具是否為36V以下的安全電壓;電器設備應檢查其金屬外殼及插頭是否漏電、破損等。

3、按甲方指定的地方規範用電,所有電器件的保險絲要使用與電器件相配套的保險絲或保險管,如因違章用電而導致甲方停止供電或罰款,其結果由維保班組自負。

4、 進入維保場地,必須按規範戴好安全帽;當進行高空作業時,必須係好安全帶及攜帶工具袋,防止工具墜落造成事故;嚴禁在井道上、下拋投物件及工具。

5、維保場地動火必須與甲方安全員取得聯係,協助做好防火措施,離開動火現場時,必須撲滅火種,杜絕火災隱患;在井道高度超過20米的井道內進行電焊時,必須做好接焊措施,防止底坑引發火災。   

6、嚴禁在堆放易燃、易爆品附近動用明火,電焊、動火場所必須派專人監護且具備相應的消防措施。

7、施工場所的電源開關在斷電作業時必須掛上“有人作業,嚴禁合閘”告示牌。並安排專人監護。

8、 離開工作場所時,應關閉施工場所的一切電源,清理好工作場所的環境衛生,方可以離開。

9、嚴禁酒後作業、疲勞作業和邊抽煙邊作業。

8.2文明施工細則

1.維保人員進入工地後,應按甲方指定的地方安置床鋪,不準任意單獨擺放床鋪,床鋪安放應整齊,非休息時間應保持床上整潔,床上用品應妥善放置,不得亂堆亂放。不得使用大功率電器用品。

2.嚴格遵守甲方的工作秩序和作息時間及一切規章製度,如維保計劃需更改日期,必須得甲方有關人員公司的同意。

3.工作人員應保持維保場所的衛生清潔,每天工作完成後,應即時清理工作場所衛生。

4.生活垃圾、殘渣、剩飯、汙水,嚴禁亂丟、亂拋,應統一放入垃圾桶,隨時清理。

5.進入維保場所施工時,要穿本公司製服,嚴禁穿拖鞋或硬地鞋進場施工。

6.維保材料及剩餘材料、邊料應統一保存,整齊堆放,不得亂丟、亂放。

7.嚴禁在作業場所嬉、笑、打鬧。

8.嚴禁在住宿處所及施工現場賭博。

9.為了做好施工現場的消防管理工作,杜絕火災事故的發生,特訂消防措施

10.嚴禁在井道內吸煙和在機房等重要防火場所吸煙。

11.對維保現場違反安全防火要求,違章操作者,要給予製止並責令停止,直至追究責任

    8.3保證施工安全的程序:保證施工安全程序按圖步驟進行。


9、電梯發生事故處理規程

9.1、緊急處理服務電話

9.2、時間處理及要求:

接到救援信息後,相應救援人員應在30分鍾之內趕到現場

9.3、發生重大事故

發生電梯事故和其它嚴重影響電梯正常運行的情況,如蹲底、衝頂、夾人等。維修人員在接到緊急事故電話後,在及時前往現場的同時向所在區域項目監理,說明情況,在到達現場後根據具體情況,在確保人身安全的同時,快速把被關在轎廂內乘客救出,及時排除故障,同時須在2小時內通知區域部長,並在4小時內以書麵形式報告總公司,並填寫《電梯事故(故障)報告及處理記錄》。

9.4發生重大的設備事故:

維修人員在按到通知或指示後,在前往事故現場的同時向用戶設備管理負責人交代依照電梯安全操作規程要求,迅速切斷總電源,保證人身安全,防止事故擴大,到達現場後依照電梯安全操作規程要求,快速解救被困在轎廂內乘客,並及時向區域負責人報告,同時保護好現場

9.5發生火災事故

維修人員在接到通知後,在前往發生火災現場同時向用戶管理人員交代,在有消防功能電梯時應將人員安全被救出後,切斷總電源,並撲救,防止火勢蔓延,並及時向區域負責人總公司匯報。

9..6發生人身事故觸電事故:

維修人員在接到通知後,應以最快速度前往事故現場,同時向用戶負責人說明對受傷人員進行人工呼吸,迅速將重傷員送往醫院,到達現場後切斷電源,保護好現場,並向主管領導匯報情況,記錄事故發生的時間,到達現場時間等。

9.7、維保部電梯故障應急處理程序流程圖



9. 8零配件供應保證

為確保電梯的正常使用,確保電梯備品配件的正常供應,公司工程科負責備、配件總需求計劃的編製,技術科負責備、配件技術參數的審核,庫房負責備、配件的集中管理、計劃采購和供應,財務會計科負責備、配件的核價和定價,各保養組負責備、配件計劃編製、申領、現場保管和使用,質量科負責在產品維修過程中備、配件的處理及備、配件在實際使用中的質量信息反饋。公司在保養點設立備、配件存儲,便於管理,方便使用。

第二控股物業維保組內常備部份電梯的易損件,以便電梯故障時損壞部件的及時更換。

公司備、配件倉庫品種齊備,庫存備、配件一旦短缺,及時補充確保電梯備、配件的供應。

9.9 減輕物業成本的措施

9.10電子板維修措施

電梯電子板的損壞更換是電梯維護成本的重要部份,各電梯維保單位均是在損壞後采購換新。我公司對在使用中自然損壞或非正常(如跑水、過電壓、雷擊等)損壞的電子板,有較強的長年的電子板維修能力,其維修後成本一般僅是換新的30-40%左右,我司建議維修後繼續使用,可大大降低維護成夲。

9.11巡檢點檢中的發現預告措施。

加強電梯的巡檢點檢,將及時發現的非正常因素:如非正常的使用,意外的事故,人為的損傷,管理方的欠缺等做到早發現,早報告,早采取防救措施和預防的措施,以減少損失降低維護成本。

9.12 配合物業保險索賠的措施

協助物業辦理電梯設備(設備險)和第三方安全責任保險。對因意外造成的電梯損壞,如跑水、過電壓、高溫、雷擊等原因致使電梯故障需花費較大的維修費用,我司協助和配合物業進行商業保險索賠,以減少或完全規避損失降低維護成本。

10. 其它服務承諾

101  電梯困人時維保工趕赴故障電梯時間一般不超過30分鍾。

10.2  現場派駐人員保持通訊暢通。

10.4  當物業進行消防等項目檢測時,及時派人員予以配合。

10.5  派駐服務現場的維保人員,除遵守本公司的各項製度外,同時遵守用戶單位的有關規章製度。

10.6  配合物業進行每年電梯年檢,及時完成年檢缺陷問題的整改。除因國家和地方檢驗標準變更需另行增加或修改項目以及電梯非正常使用造成的原因,電梯年檢一次合格通過,並獲得安全檢驗合格標誌。若發生電梯年檢不合格,電梯停用,公司願承擔因此產生的相關費用。

10.7  加強維護保養,確保電梯、自動扶梯在設計使用壽命期內各係統、各部件的完好性能。

10.8  加強維護保養,確保電梯在保證安全、性能(振動、噪聲等)完好條件下正常運行。設備的安全、技術性能符合迅達電梯的技術標準、符合國家現行標準規定,以及雙方的合同規定。

10.9  公司確保有充足的備品備件,更換的零配件均是嶄新的、未使用過的合格產品,均為第二控股物業電梯專用的中國製造的產品。

10.10 對已不符合電梯使用技術標準和條件的易損部件,一經發現及時更換。每次更換零部件,均告之物業更換原因,並填寫有關記錄表,經物業簽字確認。

10.11 堅持電梯使用狀況的年度報告製度,除正常的質量檢查以外,公司工程部每年向物業提交一份電梯狀況分析,運行、維修情況匯總,以及下一年度預計維修項目等內容的報告。



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