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解決方案

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舊樓加裝電梯解決方案

一、改善生活質量,提升物業價值。

      隨著我國老齡化的加劇,老小區加裝電梯的訴求被不斷放大。這幾年,各地--在舊樓加裝電梯的審批上有不少流程簡化,並對加裝電梯給予了力度不小的財政補貼,紀錄達單筆24萬元。但即便如此,能從訴求走向成功安裝的小區寥寥無幾。

      一個核心的問題是,廣州舊樓房加裝電梯方案,隨著房價的上漲,公眾的物權意識增強,“誰出錢,怎麽出錢”這些以前爭論的大問題,現在成了小問題。橫亙在不同業主內心的,是不同樓層在加裝後的實際收益不同。所以,從物權的角度審視老小區加裝電梯問題就變得非常必要。

     今年7月,全國老齡辦等五部委聯合發布<關於製定和實施老年人照顧服務項目的意見>,其中就提到要加強社區、家庭的適老化設施改造,優先支持老年人居住比例高的住宅加裝電梯等。但不少地區試行的辦法遵循“一票否決”製,即具體某個單元加裝電梯,須該單元業主全部同意。這對於大多數普通居民來說,加裝電梯就是一條漫長的溝通之路。

    在鄰裏關係熟、相互感情較深的小區,確實有通過打“感情牌”解決問題的先例。但溫情牌有效的情況可遇不可求,尤其是隨著房價的提升,財富增值再分配成為繞不過去的要素。

現在老小區居民改裝意向的強弱更加與樓層高低成正比:

    1樓意向為“負”,因為加裝前它是老年人居住較為方便的一種選擇,加裝後不僅增加便捷度,還會讓其在二手房交易市場的優勢不再。

    3、4樓是一個比較微妙的存在,在沒有電梯的情況下,一直有“金三銀四”的說法,加裝電梯成功後,小區整體房價會上漲,但這主要是相對周邊沒電梯的老公房的增值,一旦其它小區也加裝電梯,收益進一步弱化。

    無論從哪個角度分析,5、6樓得利最多,但所謂的房價上漲屬於未來期待,需要在買賣中才能實現,對於老年住戶而言,自住主要還是便捷度的提高。

    基於上述因素,“協調”在本質上就要讓各家對成本與收益的權衡中感到有收益。也因此,傳統做法所用的抽選群眾基礎好的小區人員成立專門工作組,惠州舊樓房加裝電梯方案,挨家挨戶做思想工作的方法顯得不夠用了。不少小區遭遇過這樣的尷尬——在征詢意見階段,業主表示同意,但等到要切實推進了,“如何出資、如何補償”的實際問題成了“攔路虎”,加裝電梯能否成功的關鍵還是在於補償是否到位。

    所以,要真正解決這個問題,必須正視物權理念。對於持反對意見的低樓層,要打破僵局,需要從經濟的角度去考量,測算不同產權的成本與收益,讓各家各戶在總體收益上實現相對平等。如果有一天,在每一個有加裝電梯意願的小區裏能大大方方談錢,這事才有可能走上快速通道。

二、加裝電梯流程及周期

    加裝電梯的手續和流程幾乎和房地產開發一樣繁瑣,首先是業主內部協調、籌資,這是一件繁瑣的工作;接著找建築設計院設計方案、規劃局審批、批前公示、甚至聽證、之後出建築施工方案,申請建設工程規劃許可證、接著開始建設施工、報建、工程監理、裝修、建設工程規劃驗收、電梯采購、訂製、安裝、單位開證明到供電公司申請380V三相電源、委托有相關資質公司安裝電纜電箱、申請施工許可、申請供電局驗收、加裝電表;加裝電梯前要到質監局申請開工,竣工後申請辦理電梯驗收手續、還有建築工程的監理、竣工驗收等,還要派業主代表去質監局接受電梯維保的培訓學習…



    公司擁有高素質、技術精湛、經驗豐富的專業技術人員100多名。公司組織架構精簡、管理層級扁平、執行力快速高效。公司保持長期良好合作關係的客戶(知名企業)有:南旋集團、僑興集團、華陽集團、德豐投資、TCL、惠州海關、惠州供電局、瑪絲菲爾、順昌集團、鑫洲集團、偉業控股、中國水業等……本公司在惠州市區、大亞灣、惠陽(淡水)、仲愷(陳江)、惠城(水口)等地設有專門的售後服務網點。因為長期秉承客戶至上、即時反應的服務理念,在社會上獲得了良好的信譽與口碑,得到了廣大用戶及行業主管部門(技術監督局等)的肯定及讚譽。

三、施工方案

A.鋼井架施工組織及部署

1、 安裝需用機具

根據井架安裝要求,結合施工實際需要,安裝現場須配備的施工機具及材料清單如下:



2、主要工程項目施工工藝圖


3、安裝前的準備工作

1) 清理場地,對影響正常安裝的障礙物清理拆除。

2) 安裝焊接架體前,對主要結構材料進行檢查,如發現變形鏽蝕嚴重,材料發現變形時,應先進行修整或更換。

3) 檢查鋼絲繩有無斷股,鏽蝕及繩芯缺油等質量問題,檢查長度是否足夠。

4) 檢查卷揚機的離合器、製動器是否符合裝配規定,變速箱油位是否正常

5) 檢查附牆架的架設位置與建築物的預埋錨固件是否正確配套。

6) 檢查基礎的位置和地腳螺栓的位置是否符合要求。

 

4、井架安裝

   安裝井架前,保證地腳螺栓的垂直度和露出基麵60—80毫米等要求;待地基幹固後,才可安裝。 

1、 安裝程序

1) 將井架的柱腳鋼板通過鋼板底的調平螺栓調水平,點焊於地基四角的柱腳鋼板相應的位置上,作為鋼柱定位之用。用經緯儀校正鋼柱垂直後將鋼柱與柱腳鋼板點焊,按照圖紙,在鋼柱相應位置焊接上第一道鋼梁,再次檢查鋼柱垂直度和鋼梁水平,確認無誤後將柱腳和鋼梁與柱的連接口焊滿。

2) 每隔1.6m將鋼梁焊接結成四方框(四方均成90度),點焊於鋼柱上,保證鋼柱垂直,再依次焊接上第二、三······道鋼梁。不時檢查鋼柱的垂直度,確保鋼井架整體垂直。

3) 鋼柱駁接處應嚴格對正和確保兩方向垂直後才對接焊滿,並焊上連接鋼板,圍焊焊縫焊滿,重複以上方法焊接上鋼梁。

4) 根據圖紙要求安裝附牆連接,將鋼平台的主鋼梁與鋼柱和附牆連接焊接。

2、 安裝注意事項

1) 架體各節點必須連接焊接牢固,並確保鋼柱垂直,鋼梁平麵內互成90度。

2) 提升鋼構件的鋼絲繩的尾端不得纏繞在有棱角的型鋼上,防止受力時割斷鋼絲繩。

3) 應檢查附牆杆確實與建築物聯結牢靠後方可繼續接高架體。

4) 架體組裝的垂直度偏差不得大於0.1%。。每接高10m應進行一次檢查,防止偏差積累。

3、 安全保障措施

1) 井架安裝前進行安裝前進行技術交底,特別是安全交底工作。

2) 參加作業人員必須戴好安全帽,係好安全帶,穿防滑鞋,嚴禁酒後作業。

3) 安裝時必須有專人統一指揮,專人監督,有可靠的上下聯絡信號。

4) 安裝現場5m範圍內設安全禁區,要有安全標誌和警戒防護欄杆。

5) 臨時操作平台使用的鋪板要完好無損,並有足夠的剛度,要求盡量滿鋪。

B、玻璃幕牆施工組織及部署

   一、一般通則

    1、由於外牆麵幕牆工程是多工種聯合施工,和其它分項工程在施工過程中存在交叉和銜接。因此,為了保證工程的安裝和施工質量,AG真人投注編製了此外幕牆工程施工組織設計方案。

    2、製定此《施工組織方案》的另一目的,是為使業主了解本外幕牆工程施工過程中的每一步驟,並以此作為按照標準施工的依據。

3、此施工組織施工方案書將分發給幕牆安裝隊的負責人,將我公司的設計意圖、專業知識、施工經驗傳承至負責人,以使工程施工符合設計規範的要求。

4、主體結構應封頂,現場清理幹淨,在內裝修之前進行安裝。為了趕工期,與主體結構同時施工時,要組織好工種交叉作業,並有具體保證措施以避免汙染和損壞幕牆。

5、主體結構應達到施工驗收規範的要求。

    6、埋件妥善埋入,位置正確。對於未能處理的部位,就由乙方提出妥善、可行、符合國家行業規定的解決辦法交甲方批準,或由甲方協商質監站解決。

7、施工外圍障礙物要全部拆除,樓板內緣應設置保護欄杆,以便能栓住保險帶,以確保工人安全。

   二、埋件作業

1、埋件工作之前置作業

   (1)埋件圖之設計是依據被認可的幕牆立麵分格圖及結構布置圖進行的,埋件的錨板和錨筋的設計,應符合JGJ102-96中的5.7.15條的規定。

   (2)埋件設計圖在完成經業主、土建方及監理確認之後,辦理埋件鐵件之加工作業,同時將預埋圖三份送交工地單位。

   (3)加工工作完成後,工地人員好會同有關人員至工地現場了解狀況,核對工地之建築圖,並向業主之工地技術主管人員要求出示各項放樣之基準點及線。

   (4)當樓層之底板鋪設完成後,開始埋件放樣工作。放樣時若發現模板施工尺寸有誤差時,應及時向工地提出,並要求修改之。

2、埋件放樣及施工方法

   本工程須與業主協調預埋留出埋件施工時間。

(1)依據工地提供水平基準,丈量出樓層高度,並將埋件安裝置之水平高度標示樓板上。

(2)依據工地提供之中心基準,以中心基準向左右延伸,量出各埋件安裝中心位置,並標示樓板上。

(3)樓板放樣後,應複測埋件之位置是否正確,如有誤差,做詳細記錄,作為設計施工時之參考用。

3、埋件作業之技術規範

(1)埋件的錨邊長允許誤差為-2mm

(2)錨筋的中心線允許偏差為±2mm

(3)錨筋對錨板麵的垂直偏差應≤10mm

(4)采用手工電弧焊,焊縫高度為錨筋直徑的0.6d

(5)埋件在施工時應與建築物的防雷網接通

(6)對埋件在主體建築的位置要求

a標高偏差±10mm

b軸線左右差±30mm

c軸線前後差±20mm

埋件連接時,應采用化學錨栓或其他可靠的連接措施,並應通過試驗定承載力。

三、幕牆施工工藝

(一) 施工技術準備

1、根據設計方案圖繪製詳細施工圖,提交主業、建築設計院、監理公司、質監站組織會審。

2、提供材料樣件、生產廠家、質量標準參數給業主確認。經確認後的材料需進行封樣,根據封樣品訂購原材料,開工前辦材料報審。

3、提供預埋件分布圖、預埋件節點圖及有關技術參數、防雷布置圖和節點圖給土建方。

4、派技術人員到現場與土建商緊密配合和協助土建總包方進行預埋件的安裝、位置的準確度的控製和檢查。確保預埋件安裝的準確度。

5、派外協技術工程師到不鏽鋼駁接爪及拉杆生產加工廠家現場監督,檢驗每個加工件的質量和精度並抽樣作拉力等技術檢測;對鋼結構件製作廠監督結構製作的質量及進度。

6、按甲方要求的進場時間,由項目經理帶隊,施工隊長和首期主要技術人員到現場辦公。

7、人員安排、生活環境、工作、倉庫場地落實到位。

8、組織施工工人學習並講解施工圖紙的技術規範。

9、為保證安裝工作順利進行,首先與土建總包方及其他施工兄弟單位溝通、協調、配合、建立友誼關係,製造一個良好的工作環境和氣氛。

(二)施工現場準備

    1、施工前準備

1) 熟悉施工現場,對工人進行技術交底。

2) 清理施工現場,疏通施工道路,準備好施工操作麵。

3) 按施工平麵整齊堆放各種材料。

4) 遵守現場用電安全規範

5) 嚴格執行現場安全管理製度和安全規程。

2、幕牆施工工藝

玻璃幕牆安裝質量標準

每平方米玻璃表麵質量要求


  1)、玻璃安裝及控製

  a玻璃到達施工現場後,由現場質檢員與安裝組長對玻璃的表麵質量、公稱尺寸進行100%的檢測,同時使用玻璃邊緣應力儀對玻璃的鋼化情況進行全檢。玻璃安裝順序采取先上後下,逐層安裝調整。

   b玻璃垂直運輸:采用簡易龍門吊,使用12P重型真空吸盤垂直提升到安裝平台上進行定位、安裝。在調整過程中減少尺寸積累誤差的每個控製單元內尺寸公差帶為±3mm。

   c打膠工藝控製與檢測:

   在玻璃安裝調整結束後進行打膠使玻璃的縫隙密封。

   打膠順序是先上後下,先豎向後橫向。

   打膠過程中注意以下幾點:先清洗玻璃,特加是玻璃邊部與膠連接處的汙汁要清洗擦幹;在貼美紋紙後要24小時之間內打膠並及時清理;打好的膠不實,在刮膠過程中必須保證橫向與縱向膠縫的接口處平滑,如有凸起必須在膠表麵硫化前修整好,保證在膠縫處排水通順,在隔日打膠時,膠縫連接處先清理已打好的膠頭,切除圓弧頭部以保證兩次打膠的連接緊密;如在自檢中發現有局部打膠缺膠(如:氣泡、空心、斷縫、表麵嚴重波紋),必須將該部分全部切除清理後再進行補膠。

2)、鋁塑板幕牆施工工藝:

①鋁板幕牆的最後裝飾效果和工程質量,關鍵在於板塊加工的表麵平整度及表麵噴塗的色差。故在板塊加工定貨時,一定要派專人去加工廠監督板塊的加工質量。以保證板塊的平整及顏色的均勻。

②板塊加工是其材質控製的關鍵,也是最容易產生問題的環節。加工後的麵板,要求表麵色彩均勻、無雜質,折邊無裂痕、尺寸準確。

③板塊安裝由上向下進行,采用壓塊固定方式,以保證板塊的抗震變形承受力,板塊的安裝時要不斷地進行水平、垂直度檢測並及時調整,以保證板塊整體的平整度。

④板安裝完畢應進行全麵檢查調整。鋁板之間縫隙必須用耐侯膠DC791-N嵌縫,予以密封,防止雨水滲漏。打膠時應注意:塞好泡沫棒後再將耐候膠注入板縫;打膠後及時清洗,保證膠縫平整和光滑;撕掉保護膠帶紙,隨即擦淨汙染物;重視密封膠在未完全硬化前的成品保護,不要使其粘染灰塵和劃傷。

    3)、特殊保養、維護:

為防止由於共震、微動、受荷載變形等因素對幕牆駁接係統產生影響出現的連接鬆動,應在幕牆安裝結束6個月-9個月的時間內再進行一次檢查、調整。

四、質量保證措施

(一) 技術保證措施

建立質量、安全管理措施責任製

成立技術攻關和質量控製小組,發現問題,分析和找出問題的影響因素,製定措施,解決辦法,落實解決問題負責人,問題解決後總結經驗,杜絕再次發生類似問題。

(二)質量與安全管理措施

   1、質量管理措施:本公司按IS09001質量保證體係,進行質量管理。確保產品質量是進行質量管理的中心目標。我公司的質量方針是:“發揚嚴、細、實精神,堅持高、精、尖標準。做一個工程出一個精品,讓業主放心,使用戶滿意”。產品質量和工程質量好壞,直接關係到企業的存亡。針對本工程的特點做好以下幾方麵工作:建立由公司總經理、總工程師直接領導下的項目經理直接控製,質檢部基層檢查的三級管理係統,形成一個由經理到生產、施工班組的垂直管理線。

   為確保工程質量、 對本工程按以下質量控製程序進行施工:

   2、施工設計管理措施:

   a複核施工合同技術要求與設計是否相符。

   b檢查預埋件是否齊全,位置是否正確,必要時采取補救措施。

   3、生產質量管理措施:對進場各種原材料和附件進行質量檢查,是否符合有關技術標準,有無出廠合格證和產地證書,對不符合有關標準的各種材料和附件實行退貨或不投入下一道工序。校對進工地所有材料與訂貨合同的型號、規格、廠家是否一致,數量是否齊備,出廠合格證是否齊全。鋼板、型鋼、不鏽鋼板是否有合格證,鋼材化學成份和力學性能測試報告是否齊全。普通鋼零件、鋼連接件表麵熱鍍鋅層是否完好。

   4、安裝質量管理措施:下列關鍵項目的施工安裝,實行專項簽準製度:

   a層間連接杆安裝位置的確定就水平標高、角度、相鄰兩點的距離,頂層與底層、層間與標高距離均由專人複核,符合設計標準簽字認可後,進行下道工序作業。  

   b、焊接完畢,施工人員敲除焊查、自檢焊縫。經專檢人員用起聲波儀器探傷檢測,檢驗合格後簽了認可,並填報幕牆中間驗收單,經質監部門複檢後,進行下道工序。

   c、玻璃安裝,由專檢人員複檢玻璃的水平直線的偏差,符合設計公差要求。全部調整完畢,再複檢合格後,由專檢人員簽字認可,進行下一道打膠工序。

5、建立施工檢驗製度:

a、施工人員自檢

b、專檢人員複檢。

c、監理公司終檢。

6、安全管理措施

a、建立安全管理責任製

b、規定現場施工人員佩戴安全帽、安全帶作業。

c、規定已使用的電器設備、接線符合安全和防火要求。

d、電工和電焊工需持證上崗,焊接作業時設有防火設施,焊機外殼接地,確保人身安全。

(三)工程質量等級

本工程質量等級:合格。按合格工程等級進行施工和質量控製。

(四)幕牆安裝質量控製要素

一、安裝前的質量工作重點

    1、熟悉消化圖紙

    幕牆設計人員必須熟悉消化建築結構圖紙使外裝飾設計達到建築師要求的效果。設計分格應得到建築師的簽認。幕牆受力計算應與結構配合,並得到結構工程師的簽認。

    2、設計交底

    開工前,在熟悉消化圖紙的基礎上,由設計向施工作好設計工作交底工作,使設計意圖明確,質量要求法定,施工要點掌握,安全措施落實。

    3、原材料質量驗收及保管:

    進口材料按圖紙要求核對原材料的規格尺寸,顏色。應符合設計要求並對產品質保書及合格證進行辨認。國產材料按圖紙要求核對原材料的規格,尺寸,顏色,應符合設計要求,並對產品質保書及合格證確認。原材料進入工地現場應分類按不同規定進行堆放,有專門材料員看管,防止損壞,偷竊。如果市場采購不到圖紙規定的原材料,代用品應得到設計的同意,不能自行代換。如果發現原材料不符合要求,應及時向公司匯報,絕對不可將有疑問的材料安裝上去,要保證件件合格,塊塊合格。

  4、對半成品驗收

    對加工廠出廠的半成品,工地材料員應逐一進行驗收,凡不合格一律退貨,絕不允許將不合格半成品安裝上去。

二、安裝質量管理措施

    1、班組自查、自評,工序交叉驗收

    每一班組的工作必須作到自查、自評,並作好自查記錄。上下前後的工序間,應對上一工序,前一工序進行驗收,合格才能進行後道工序,驗收應有記錄。

凡自查和交叉驗收不合格,質量員有權要求進行整改,直到合格為止。

    2、接受監理和質檢站的檢查

    在每道工序結束時請工地監理及質檢工程師進行檢查,凡是有不符合要求的地方,一定要進行整改,直到合格為止。

    3、總包方的檢查

    在完成一個單位工作時應請建設單位或總包單位質量負責人到場檢查,凡遇有不符合要求的地方,一定要整改,直到符合標準為止。

4、對下列關鍵項目的施工安裝,實行專項簽準製度

   各樓層垂直桁架和鋼橫梁上的駁接爪的安裝位置及其垂直度、水平標高、進出位置、相鄰兩點的距離偏差、同層兩點的水平標高偏差均需由專檢人員接完畢,施工人員必須敲除焊渣自檢焊縫,並經專檢人員複查合格簽字後,再由專檢人員填報幕牆中間驗收單,經質監部門複查後方可進行防腐處理。幕牆安裝完畢,應由專檢人員複查其水平、垂直縫的偏差情況以整個立麵與立麵控製線的偏差情況,如果超差應調整至符合設計要求,全部調整完畢且複查合格、專檢人員簽字認可,由專檢人員應填報中間驗收單,並經質監部門複查後方要進行最後緊固和打膠。

    5、施工檢驗製度

首先對鋼連接點的焊接按質量進行評定,自檢後交監理或質檢站檢查,合格後進行下一道工序。各道工序均要進行檢驗評定,用表格填寫評定自檢記錄。對幕牆連接節點安裝質量檢測評定。


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